10 aspectos a considerar antes de instalarse en un centro comercial

Está muy bien hablar de ventajas, pero si no se señalan también los inconvenientes, dejan de serlo y se pueden acaba convirtiendo en problemas. Habrá que centrarse pues en las normas, parámetros, reglas a seguir en la implantación de un centro comercial, etcétera, ya que si las repasamos, las ventajas de estar en un centro acabarán resultando evidentes.

La primera pregunta que deberíamos hacernos es ¿qué entendemos por centro comercial? La Asociación Española de Centros Comerciales da la siguiente definición: se trata de un conjunto de establecimientos comerciales independientes, planificados y desarrollados por una o varias entidades, con criterio de unidad; cuyo tamaño, mezcla comercial, servicios comunes y actividades complementarias están relacionadas con su entorno, y que dispone permanentemente de una imagen y gestión unitaria.

Sin embargo, ayuntamientos o comunidades autónomas tienden a denominar centro comercial a cualquier gran superficie o hipermercado, y unos comerciantes organizados y dinámicos dirán que donde ellos se encuentran implantados, todo su entorno es un centro comercial.

No obstante, la primera definición puede servir para marcar unas pautas y normas a seguir en la implantación de un comerciante en un centro comercial. Un centro comercial es un ente vivo que nace, crece, evoluciona día a día, sufre transformaciones, envejece, enferma y hasta puede morir. Por lo tanto son muchos los parámetros que deben ser tenidos en cuenta para tomar una decisión acertada. Veamos al menos 10 de los más aconsejados por expertos inmobiliarios y asesores de franquicia:

1.- Estudiar la ubicación del centro comercial en el entorno. Primera y más importante regla, pues de ella depende el futuro y la buena marcha del centro. Hay que vigilar la vulnerabilidad del centro. El promotor es cada vez más arriesgado y tiende a "canibalizarse" con centros comerciales ya existentes, pensando que como el suyo será más moderno y actual conseguirá atraer al público de otros centros. Y por desgracia no siempre es así.

2.- Sopesar la ubicación de la franquicia en el centro. Segunda clave a respetar. Ojo con los "puntos muertos". El comercial de la gestora dirá que ese emplazamiento es magnifico, que lo tiene libre porque el promotor no quiere alquilarlo por el cariño que le tiene… y multitud de otros argumentos a los que puede recurrir un buen comercial para alquilar ese local sin fachada, en un rincón y alejado de toda circulación.

3.- Ver si dispone de buenos accesos. Nada desmoraliza más a un cliente que ver el centro y tener que recorrer 5 kilómetros entre cruces, rotondas, etcétera. para acceder a él. Y más si es en sábado. La maravillosa salida familiar se convierte en una batalla campal, con el niño que quiere ir al lavabo, la madre que increpa a la señora que se le ha cruzado con el coche quitándole el aparcamiento y el padre maldiciendo el momento en que decidió venir al centro a hacer la compra… ¿Volverán?

4.- Calcular una zona de influencia primaria y secundaria suficiente. Es increíble la facilidad que tienen algunos promotores para aumentar la demografía de este país. Los estudios de mercado realizados por un buen profesional, cuando llegan al comerciante o franquiciado han sido aumentados y multiplicados. Por lo tanto, hay que hacer un estudio de mercado propio, sencillito, y siendo prudente con esas cifras millonarias que proponen, ya que media España no va a pasar por el centro cada mes…

5.- Analizar el dimensionamiento del centro. Cada gran superficie, y dependiendo de su entorno, debe tener un dimensionamiento distinto pero siempre adecuado a su zona de influencia y al publico al que va dirigido; ello nos dará una medida de centro regional, o local… y es importante recordar que no todos los comercios son adecuados para todos los centros.

6.- Valorar el correcto ‘mix‘ comercial. Es importantisimo el equilibrio de un centro. Dependiendo de su dimensión, debe contar con una zona de alimentación, servicios, equipamiento del hogar, moda y complementos, restauración y cines/ocio, si el centro es grande. Mientras más completo sea el centro más atractivo tendrá para el público.

7.- Ver si dispone de buenas "locomotoras" comerciales. Hoy en día no es suficiente con tener un hipermercado. Se deben prever "locomotoras" de moda, de equipamiento de hogar, de restauración y por supuesto de ocio…. El hipermercado por si solo no mueve a un público, que cada vez es más exigente . Y la competencia, que también aprieta.

8.- Hacer ‘números’ con la relación calidad/precio. Atención a la cuenta de explotación. No hay que dejarse influenciar por la decoración o la llegada de nuevas firmas. En algunos casos nos encontramos con alquileres que representan el 25% de la cifra de ventas del negocio, y ello hace totalmente inviable su funcionamiento.

9.- Estudiar su confortabilidad. Es importante el diseño del aparcamiento, unas escaleras mecánicas con anchura suficiente, buena iluminación, correcta señalización, wi-fi, seguridad, accesibilidad y limpieza de los aseos… No olvidemos que, sin contar el ocio, el cliente pasa de 2 a 4 horas recorriendo el centro, por lo que de la confortabilidad del mismo dependerá la fidelización de la clientela.

10.- Analizar quién cuida de su gestión. Este es un punto clave para el buen funcionamiento del centro; la salud del mismo depende de su gestión. El centro puede nacer sano, pero debe vacunarse previendo la competencia, la reacción del comercio local, la infidelidad del público… Buenas campañas de marketing, contención de gastos y una fluida comunicación con el comerciante, mantendrán al centro con buena salud. Y mucha atención a los gastos de comunidad: en algunos casos representan el 40 ó 50% del alquiler.

En conclusión, es preciso poner sobre la mesa de negociación que el buen comerciante o franquiciado asegura también la supervivencia del centro comercial, y que uno no existiría sin el otro. Además, promotores y comerciantes deben ir en la misma dirección y tener una buena comunicación. Y tanto uno como otro deben realizar un buen estudio de mercado y una cuenta de explotación que asegure la perdurabilidad en el tiempo.

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