El mercado inmobiliario afronta la pandemia con menos desequilibrios

El mercado de la vivienda se enfrenta a un nuevo shock económico, aunque en esta ocasión no se encuentra en el epicentro, como en 2008. Bankia Estudios analiza cómo está afectando la pandemia a la compraventa de vivienda, así como a los precios y a las transacciones, entre otros aspectos.

Cuando se mire 2020 con perspectiva, dentro de unos años, convendría borrar del calendario las semanas en que la vida quedó suspendida. Lo malo es que la vida no solo se vio interrumpida o dejó de existir, sino que esas semanas existieron para mal.

La paralización a la que obligó la pandemia tuvo un impacto destacado en gran parte de los aspectos del día a día. Algunas tendencias se aceleraron, como la transformación digital, y otras simplemente se detuvieron. El mercado de la vivienda no fue una excepción y también sufrió las consecuencias, como muestra el último informe de Bankia Estudios.

El análisis ‘Situación del mercado de la vivienda’ repasa desde la paralización y el cierre del mercado hasta los posibles efectos que pueden materializarse en los próximos meses. El principal atañe a los precios, ya que el servicio de análisis de Bankia prevé una caída del 6% en el conjunto del año, aunque habrá modalidades que se verán más afectadas. En particular, el informe señala la vivienda de segunda mano y las de zonas turísticas como las más perjudicadas.

Como es sabido, la pandemia ha tenido un impacto económico abrupto, que hará descender la economía española más de un 12%, según el Banco de España. Sin embargo, esta situación no ha afectado como se esperaba a los precios de la vivienda que, si bien han sufrido un recorte, Bankia Estudios revela que es menor de lo que se esperaba.

Por tanto, desde la unidad de investigación se afirma que, más que producirse una caída, se ha intensificado “la desaceleración que ya se venía registrando”. De ese modo, el estudio concluye: “El descenso no sirve para extrapolar una tendencia de la demanda de vivienda ya que se ha debido al cierre del mercado, y no refleja, por el momento, un cambio de conducta de la demanda”.

En todo caso, el estudio recuerda que el mercado ha estado inactivo durante meses que, por otra parte, ha abultado las diferencias entre los precios de oferta y de demanda. Ambas partes están a la espera de que se disipe la incertidumbre. No obstante, la oferta se encuentra ante unas condiciones que ya se han producido en otras crisis: el ajuste de precios se está haciendo esperar, ya que los propietarios esperan para vender sus viviendas antes de hacerlo con descuentos excesivos, dice el informe. Eso hace que, de momento, el ajuste se está realizando en el número de transacciones, que pueden llegar a reducirse un 30% en 2020.

Fortaleza del sector

A diferencia de la crisis de 2008, los datos de este mercado lo alejan del epicentro de la crisis. “No será de los más perjudicados”, explican desde Bankia Estudios, dado que no existen los desequilibrios de 2008, como la inversión en vivienda, la deuda de las familias o el plazo de las hipotecas. Sin embargo, se mantienen un mercado laboral deteriorado y un clima de incertidumbre que perjudicará a la demanda en el corto plazo.

Se infiere de este análisis que no hay sobrevaloración ni sobreendeudamiento ni sobreoferta ni relajación excesiva de estándares crediticios, si bien estas circunstancias no impedirán que el sector se vea afectado. Además del nivel de actividad y los precios, se observan cambios de hábitos que tendrán su incidencia en las preferencias y las prioridades de los compradores.

Las finanzas de los españoles corroboran que la vivienda no será parte del problema en esta ocasión. El plazo medio de las hipotecas ha descendido desde los 28,3 años en 2007 hasta los 23,3 años en 2020, como también lo hace el esfuerzo anual de las familias, desde el 52,6% de los ingresos en 2008 hasta el 30,4% en 2020.

Ello implica que los bancos tienen una menor exposición a este sector, de modo que los riesgos asociados a la vivienda se reducen. En concreto, la banca española tiene una exposición menor que la media al sector de la vivienda en torno al 20% del crédito total, mientras que países como Dinamarca o Suecia superan el 60%. En cuanto a la posibilidad de que la morosidad se incremente, se especifica que una bajada de precios para las empresas del sector “afectaría a su rentabilidad pero no crearía problemas de insolvencia”.

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