Hipotecas verdes, decisiones inteligentes: el nuevo horizonte de la financiación inmobiliaria 

Carlos Román es director de Operaciones de Hispanoteca.

Al contratar cualquier producto o servicio y, en especial, cuando se contrata uno que tiene la potencialidad de acompañarte por 30 años, es vital estudiar cuidadosamente el mercado y tener en cuenta todas las variables que entran en juego. El mercado de los préstamos hipotecarios es complejo y esto es así ya no solo porque hay múltiples actores y cada uno de ellos comercializa muchos productos diferenciados, sino porque cada uno de esos productos tiene asociados una serie de subproductos que hace la comparación complicada per se.

Dentro de las variables a tener en cuenta encontramos: tipo de interés, plazo, modalidad del tipo de interés, comisiones de apertura, comisiones por cancelación anticipada o cobertura de financiación, seguros, entre otros.

Como consumidor, saber si una oferta es buena o mala a priori es muy complicado debido a que no se dispone de información perfecta y, en la mayoría de los casos, no se conocen ni se tienen en cuenta todas o parte de las variables.

Esto se suma al hecho de que es un producto que, por lo general, se contrata una vez en la vida y en un momento que se podría considerar como “vulnerable”. En gran parte de los casos lo que la gente quiere es poder comprar y, tristemente, en ocasiones, no se toman el tiempo para saber cuál es el préstamo que mejor se hubiera adaptado a su perfil concreto. Es por ello que no hay que apresurarse ni tomar decisiones basándose únicamente en lo que ofrecen las entidades que ya conoce el cliente o aquellas que más se publicitan.

Para poder tomar una decisión racional lo ideal es comparar. Y no hay mejor manera de hacerlo que a través de un intermediario de crédito inmobiliario. Este tipo de profesional estudia el perfil del cliente para poder ofrecerle diferentes opciones de financiación que se ajusten a sus necesidades. Finalmente, es el cliente quien elige con quién financiar. No obstante, lo hace con conocimiento de qué es lo disponible en el mercado y qué beneficios y desventajas presentan cada uno de los productos ofertados.

En este contexto de comparación y toma de decisiones informadas, surgen hipotecas que van adquiriendo relevancia: las hipotecas verdes. Estos productos ofrecen mejores condiciones en cuanto a tipos y, además, apuestan por el compromiso medioambiental.

Pero, ¿qué se entiende por hipoteca verde y en qué se distingue de una hipoteca convencional? Y, ¿por qué los bancos están cada vez más dispuestos a ofrecer mejores condiciones en estos préstamos?

Las hipotecas verdes son préstamos hipotecarios que, en función de la eficiencia energética de una propiedad, ofrecen mejores o peores condiciones de financiación. Esto se puede traducir en una mayor cobertura de financiación (es posible financiar más del 80% del valor de compra) en mejores tipos de interés… Es habitual que la calificación energética de la garantía a hipotecar se relacione directamente con el tipo de interés.

Los bancos comercializan este producto por varios motivos:

• Hay evidencia empírica que demuestra que los préstamos hipotecarios en viviendas con una eficiencia energética superior tienen una tasa de impago un 32% más baja de acuerdo con el Banco de Inglaterra.
• Conceder hipotecas de estas características mejora la política reputacional de las entidades. Desde el Acuerdo de París se incentiva la creación de productos financieros verdes.

¿Qué la eficiencia energética sea uno de los valores a considerar por los bancos, altera las decisiones de compra y financiación de los propietarios?

No hay datos concluyentes para poder responder de manera taxativa a esta pregunta. Sin embargo, el sentido común nos dice que, al menos, indirectamente, afectaría a las decisiones de compra y financiación en el caso de que las condiciones ofrecidas en las hipotecas verdes fueran diferenciales respecto de otro tipo de hipotecas. En la práctica, no obstante, no todos los bancos comercializan las hipotecas verdes y aquellos que lo hacen no suelen ser los que disponen de los mejores tipos de interés o de las mejores condiciones de financiación globalmente consideradas.

¿Cómo impacta la eficiencia energética en el valor y en el riesgo de impago de una propiedad?

La eficiencia energética guarda total relación con los gastos operativos de un inmueble en tanto que afecta a los gastos en energía. Esto significa que, a mayor eficiencia, menores costes de calefacción, refrigeración, electricidad… Como no podía ser de otra manera, este ahorro en gastos operativos deja libre parte de la renta de los prestatarios que puede destinarse a cumplir con obligaciones de pago tales como la hipoteca o a destinar esa renta disponible extra para ahorrar. En cualquiera de los casos, el perfil económico del cliente mejora.

¿Cuáles son las barreras y desafíos actuales en el mercado de las hipotecas verdes?

El proceso de adquirir una hipoteca verde implica la compra de una vivienda con una calificación energética elevada. Estas propiedades suelen tener un precio más alto, lo que significa una inversión inicial más significativa para el comprador. A este mayor desembolso inicial se suma la complejidad de calcular el retorno exacto de la inversión en términos de ahorro energético, lo que puede ser un factor disuasorio.

Adicionalmente, el mercado actual aún no ofrece un amplio espectro de opciones en hipotecas verdes, y la promoción de estos productos por parte de las entidades financieras es limitada. Esta escasez de oferta y visibilidad contribuye a que estos productos hipotecarios verdes no alcancen todavía la prominencia y el reconocimiento que merecen en el sector.

En este marco tan complejo y diverso que es el mercado hipotecario, el papel del intermediario de crédito se torna como imprescindible ya no solo para las hipotecas verdes, sino para cualquier tipo de hipoteca.

Esto tiene una explicación sencilla: los ICIs disponen de información actualizada del mercado así como de experiencia y conocimientos que ponen al servicio de sus clientes para que estos puedan conocer las opciones disponibles y comprender la maraña de productos, términos y condiciones que ofrecen los bancos.

¿Qué es lo que hace concretamente un ICI?

La mejor manera de resumirlo sería decir que da acceso al crédito a perfiles que creían no poder acceder y mejora las condiciones de los préstamos de aquellos perfiles que, a priori, no tienen dificultad en conseguir financiación.

¿Cómo lo hacen?

Estudian el perfil económico de su cliente considerando todos los factores relevantes. Teniendo en cuenta esto, ponen a disposición del cliente conocimientos, experiencia y conexiones clave. Presentan una serie de opciones y explican las ventajas e inconvenientes de cada una de ellas entrando en detalles e implicaciones que el cliente, por lo normal, no tiene en cuenta como, por ejemplo, comisiones por cancelaciones anticipadas o flexibilidad en los cambios del propio préstamo.

En resumen, tener a uno de estos profesionales a tu lado no solo es conveniente sino que a veces puede ser diferencial en una decisión de semejante calado. Sus conocimientos pueden ayudar a asegurar que el préstamo sea el más acorde y beneficioso con el perfil del cliente.