Inmobiliario: motivos para creer en la recuperación de los precios

Tal y como explica Jesús Amador, analista de la firma, "la mejora en el empleo, los reducidos costes de financiación y el mayor atractivo de la vivienda como inversión frente a otras alternativas serán catalizadores de la demanda". Calculan que esta crecerá de forma moderada hasta superar las 400.000 viviendas en 2016.

Este repunte de la demanda, junto con la escasez de oferta en ubicaciones selectivas, permitirá a juicio de los expertos un repunte de los precios este año, que podría alcanzar un incremento promedio del 4%.

En su último informe semestral sobre el mercado inmobiliario, la firma apunta a 3 factores clave que marcarán un posible incremento de los precios en los próximos 18 meses. Eso sí, advierten que se trata de un movimiento lento y muy gradual.

1. Normalización de los ratios de esfuerzo financiero. El duro ajuste de precios entre 2008 y 2013 vino acompañado de un descenso en las rentas familiares y el fin de los incentivos fiscales a la compra, lo que provocó que los ratios de esfuerzo financiero para la adquisición de vivienda siguieran siendo elevados. Sin embargo, la mejora de riqueza financiera desde principios de 2014 ha permitido que los ratios de esfuerzo se estén normalizando, de forma que una unidad familiar debe dedicar el 32,5% de su renta anual bruta al pago de la vivienda, un nivel equiparable al de los años 2000-01 y desde luego muy inferior al 49% alcanzado en 2008, año que marcó el máximo nivel de precios.

2. Ausencia de oferta. La parálisis de la actividad promotora (el número de viviendas terminadas acumula 2 años en mínimos históricos con cifras inferiores a 50k viviendas anuales) ha provocado una escasez de oferta que afecta especialmente a las zonas centrales de las grandes ciudades.

3. Repuntes en las grandes ciudades y áreas turísticas premium. Los precios medios de la vivienda en Madrid y Barcelona acumulan 2 trimestres consecutivos de subida, con incrementos de +1,5% y +0,5% respectivamente. Además, los precios permanecen en niveles elevados y comienzan a subir en los municipios costeros con mayor demanda, imagen premium y oferta más restringida. Ejemplos de ello son los precios por m2 e incrementos interanuales en localidades como Calvià (2.250 €/m2; +4,5%); Sitges (2.694 €/m2; +4,2%) o Jávea (1.658 €/m2; +11,2%), frente a unos precios que siguen reduciéndose en municipios con exceso de oferta como Lloret de Mar (1.433 €/m2; -7,5%); Roquetas de Mar (1.001 € /m2; -4,0%) y Gandía (889 € /m2; -14,6%, según la tasadora Tinsa.

En resumen, se mantiene el escenario de aumento de los precios en 2015 y 2016 que habíamos estimado en el informe de febrero. Este incremento de los precios continuará siendo desigual en las diferentes localizaciones, pero el precio medio repuntará de forma gradual con incrementos cercanos a +2% en el conjunto del año 2015 y +4% en el año 2016 en ubicaciones selectivas.

¿Cómo aprovechar el ciclo?

Para aquellos que quieran subirse ahora al ciclo de la recuperación inmobiliaria, los expertos ven pocas opciones entre las distintas alternativas para los minoristas. Explican que los activos más líquidos para los minoristas, como las cotizadas del sector, "no presentan potenciales de revalorización en el corto plazo que compensen los riesgos que presentan". Entre ellos, apuntan al proceso de desapalancamiento y el escaso crecimiento de los ingresos.

Respecto a las Socimis, los inversores pueden encontrar en ellas vehículos con ventajas fiscales, además de un menor endeudamiento con una cartera de activos centrada en el sector terciario. Sin embargo, los expertos apuntan a que la mayoría de ellas tiene una dimensión limitada, "que no proporciona la masa crítica necesaria para generar mayor rentabilidad".

Objetivo: diversificar

"Poner en el mismo cesto a todas las Socimis no es una buena idea", explicaban los analistas de Deutsche Bank en una reciente presentación de perspectivas. Lo importante es que el inversor no se base solo en comportamiento de otras para apostar por las nuevas que lleguen al parqué. El mejor consejo es estudiar de cerca la Socimi en cuestión, quiénes son sus socios, sus objetivos y en qué tipos de activos van a invertir

La clave, según Bankinter, es que cualquier compañía que entre en la órbita de inversión de los ahorradores cuente con cuatro requisitos básicos: un modelo de negocio centrado en actividad patrimonial frente a la promoción, una cartera de activos con reducido peso de residencial y hotelero, unos ratios de apalancamiento sostenibles y buenos niveles de capitalización y negociación frente a sus comparables.

Como los expertos consideran que actualmente no existen compañías que cumplan estas condiciones y coticen a múltiplos atractivos, reiteran la idea de que "la inversión directa en activos inmobiliarios situados en ubicaciones centrales y premium de las grandes ciudades y centros turísticos con mayor demanda continúa siendo la alternativa adecuada". Eso sí. Siempre que el horizonte de inversión no sea inferior a 3 o 5 años.
 

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