¿Salvarán los compradores extranjeros el mercado inmobiliario español?

El apetito de los compradores extranjeros de vivienda en España está en aumento. El porcentaje que suponen frente al volumen total de operaciones se ha ido incrementando en los últimos trimestres hasta registrar un 13% del conjunto de compraventas entre abril y junio de este año. Una señal, según los expertos, de que el precio puede de la vivienda puede haber tocado fondo. De hecho, el último trimestre se ha producido un rebote de casi el 1% este indicador, aunque las medias son engañosas y los expertos recuerdan la asimetría del mercado inmobiliario español.

En este contexto, la principal razón de compra es vacacional. "Sin duda la fortaleza de la demanda exterior de viviendas españolas es notable. Entre los factores más relevantes que están llevando a esta situación está el atractivo de nuestro país como destino residencial de naturaleza turística, lo que acompañado de los bajos precios a los que se ha situado la vivienda en España, genera esta atractiva situación", señalan desde el Colegio de Registradores.

Una opinión compartida por Manuel Gandarías, director del servicio de estudios de Pisos.com, que explica que el ciclo de los compradores es primero venir de vacaciones a España, tras lo cual se afianzan en una zona y cuando llevan tres o cuatro años yendo al mismo lugar terminan comprando una vivienda. En este sentido, los elevados repuntes de precio vividos durante los años del boom inmobiliario hicieron que la compra les pareciera menos atractiva porque no les compensaba frente al alquiler u otro tipo de alojamientos turísticos, apunta este experto.

Zonas preferidas

Dentro de la asimetría del mercado inmobiliario, las zonas costeras han vivido fuertes bajadas de precio superiores a la media lo que ha hecho que estas áreas sean unas de las preferidas para los compradores internacionales. "En el caso de Almería, los británicos y los originarios de los países del este son los principales compradores; mientras que en la costa del Sol son los británicos y los rusos", señala Gandarías.

Precisamente el mercado ruso es uno de los que más subidas han vivido en los últimos tiempos. Este incremento también ha estado relacionado con el turismo. La llegada de visitantes de esta nacionalidad se duplicó en los dos últimos años, alcanzando en 2013 alrededor de un millón y medio de turistas.

No solo es que vengan más rusos, sino que además este tipo de turista suele tener un gasto medio más elevado que el de otras nacionalidades. Esto también se refleja en su perfil de comprador al buscar productos premium en zonas exclusivas, como por ejemplo, Marbella. Con todos estos factores, los rusos se han convertido en el tercer mercado que compras de viviendas realizó en el segundo trimestre del año.

Fondos y grandes inversores

El apetito por el ladrillo español no solo se genera en el comprador particular, en los últimos tiempos también se ha sentido en el sector un incremento del interés por este mercado por parte de algunos grandes inversores. Dentro de este segmento, la creación de la Sareb junto con la necesidad de la banca de eliminar su stock de vivienda de sus balances han permitido que se casen algunas operaciones. Aunque los expertos miran los datos con cautela porque aunque parezca que hay movimiento en el sector, en muchas ocasiones las operaciones no terminan ejecutándose.

El tipo de compraventas varía en función del tamaño de la escala del inversor, explica Fernando Rodríguez de Acuña, del despacho de abogados Acuña Asociados. Mientras que el gran inversor realiza grandes operaciones, por ejemplo con la banca, para quedarse con grandes paquetes de inmuebles; el mediano no suele tener capacidad para acceder a bloques tan grandes por lo que en muchas ocasiones accede a estos productos una vez que el gran inversor los reempaqueta.

Los inversores han hecho adquisiciones de una parte importante de productos que estaban en manos de bancos y promotoras que querían deshacerse de estos activos. Dentro de estos inversores, ha destacado la aparición de los fondos buitres en el panorama español, que se han hecho no solo con los activos sino en algunos casos con la gestión del negocio inmobiliario de algunos bancos. Este es el caso de Bankia que cedió la gestión de esta parte a una empresa del grupo Cerberus Capital Management.

Parece claro que particulares o grandes inversores han vuelto a poner su mirada en el sector inmobiliario español y ahora solo falta ver si la tendencia continuará. Si se siguen encadenando unos trimestres positivos podríamos estar más cerca de la estabilización de un sector que ha sido el gran detonante de la crisis española. Sin embargo, por ahora los expertos piden prudencia. Los brotes verdes, a veces se marchitan. 

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