Así afecta la Ley de Vivienda al mercado del alquiler: menor oferta y precios más elevados en las zonas aledañas

El mercado del alquiler se ha convertido en uno de los grandes protagonistas de la nueva Ley de Vivienda. Entre sus novedades, destaca la ampliación de la declaración de zonas tensionadas y  que el precio de aquellos inmuebles que se encuentren en dichas áreas de mercado tensionado serán regulados y topados, con independencia de si su propietario es un gran tenedor o un pequeño propietario. Para abordar estas cuestiones, DIRIGENTES entrevista a Germán Rabellino, CMO de Wolo, quien se muestra en contra de la nueva norma y considera que la intervención de los precios del alquiler genera tres impactos negativos: reducción de la oferta de viviendas, dificultad en la accesibilidad a jóvenes y colectivos vulnerables, y aumento de precios en las zonas no reguladas.

¿Podría hacer una valoración de la nueva Ley de Vivienda relativa a su impacto en los alquileres?

Bajo nuestro punto de vista, no hay peor medida que la que logra el resultado opuesto del objetivo que se busca. Y este es el caso de la nueva Ley de Vivienda, tal como está planteada actualmente.  Se ha demostrado ya en varias ocasiones, tanto en otros países como en el nuestro, que la intervención en los precios del alquiler tiene un impacto negativo ya que reduce la oferta de viviendas en alquiler, dificulta la accesibilidad a jóvenes y colectivos vulnerables, y se genera un aumento de precios en las zonas no reguladas.

En Berlín se tomó una medida similar (la conocida como ley Mietendechkel) que provocó un descenso del 40% en la oferta de viviendas en alquiler nada más aprobarla. En Barcelona, la medida regulatoria de precios aplicada por la Generalitat derivó en una caída del 50% en la oferta de pisos en alquiler, y en un aumento de precios en los barrios y zonas aledañas a las reguladas. Y, en Suecia, donde el mercado lleva más tiempo intervenido, hay una lista de espera de hasta cinco años para alquilar un piso.

Lo que se debe hacer es buscar incentivos para que los propietarios compren viviendas y las vuelquen al parque de alquiler, aumentando la oferta y generando una regulación natural del mercado y, por lo tanto, de los precios.

¿Cómo puede afectar al mercado del alquiler la ampliación de las zonas tensionadas? 

Como comentamos antes, lo que veremos es una disminución de la oferta. Y, por lo tanto, una menor cantidad de pisos para alquilar y un incremento de precio en las zonas aledañas a las intervenidas. Las principales perjudicadas serán lógicamente las grandes ciudades y sus alrededores

¿Cómo considera que va a afectar el tope de los alquileres al precio de la vivienda?

A corto plazo, la medida puede parecer efectiva en cuanto al control de precios, pero a medio y largo plazo, lo que provoca es una disminución de la oferta, un empeoramiento en las condiciones de las viviendas y un aumento de precios en zonas no tensionadas.

¿Considera apropiado que se establezca una diferencia en el tope del alquiler en función de si se trata de un gran propietario o uno pequeño?

No, en ningún caso. No tiene sentido diferenciarlos ya que acaba por afectar al resultado final: aumentar la cantidad de viviendas en alquiler. Y no, porque en ambos casos acaba por empeorar el problema de fondo. En el caso de los pequeños propietarios, porque se plantarán otras opciones (vender), y en el de los grandes propietarios, porque no van a seguir invirtiendo, o peor aún, van a poner a la venta esas carteras que ahora están en alquiler.

Lo que el mercado necesita para regular el precio de las rentas es que haya más oferta. Que los pequeños propietarios tengan protección y un marco jurídico estable en donde no se cambien las reglas del juego constantemente, como también que los grandes tenedores o fondos de inversión que quieran invertir en España puedan hacerlo y obtener una rentabilidad volcando esas viviendas en alquiler.

Esta medida impacta de lleno, por ejemplo, en los proyectos que se estaban iniciando de built to rent. Una inversión favorable ya que lo que busca es justamente incrementar la oferta de viviendas en alquiler, y que dadas estas regulaciones se retirarán o buscarán otros territorios en donde invertir. Conocemos casos de primera mano que ya se están cuestionando el modelo y pensando en poner esos pisos que han construido a la venta.

¿Cómo han recibido los propietarios y las plataformas de alquiler otra de las novedades que implica que los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble corran siempre a cargo del propietario?

En general es una medida que no sorprende. Desde nuestra experiencia, la gran mayoría de los propietarios con los que trabajamos y hemos consultado ven esta medida como algo normal. Por lo general, los propietarios que contratan los servicios de una agencia inmobiliaria lo hacen por tranquilidad, seguridad y comodidad. Porque no tienen tiempo para hacer fotografías, publicar en portales, gestionar solicitudes de inquilinos y enseñar la vivienda. O por los servicios de verificación de perfiles de inquilinos y protección contra impagos, a los que de forma particular sería muy difícil o costoso acceder. 

Está en las plataformas de alquiler adaptarse, innovar y ofrecer servicios con un mayor valor añadido, haciendo foco en la experiencia de usuario para atraer y retener a esos propietarios. Desde Wolo llevamos años trabajando en este sentido y seguimos avanzando para consolidar nuestra plataforma como la referencia para todos los pequeños y grandes propietarios que buscan alquilar sus viviendas de forma eficiente, cómoda y segura.

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