Cómo apostar al inmobiliario para diversificar carteras

En un reciente informe sobre el sector, el departamento de análisis de Bankinter insiste en que pese a que las perspectivas del sector inmobiliario en España son claramente positivas, las alternativas de inversión son limitadas por el momento. "Los activos más líquidos, como la mayor parte de compañías cotizadas del sector, todavía están completando su proceso de desapalancamiento y saneamiento de balance, de forma que los ingresos por alquileres apenas cubren sus gastos financieros", señalan.

Así, consideran que la inversión directa en Bolsa no es la mejor opción para aquellos que quieran introducir inmobiliario en su cartera. Desde otras firmas como BBVA han apuntado recientemente a la posibilidad de acceder a la inversión en el sector a través de otras cotizadas como Popular, incrementando el precio objetivo de la entidad hasta los 5 euros por acción. "Es la mejor opción para invertir si se quiere aprovechar la recuperación del sector inmobiliario", explican los expertos, que reflejan la recuperación de la oferta con el incremento de los permisos de obra nueva por primera vez en ocho años y la reducción del stock de viviendas a la venta y la mejora de los datos de empleo en el sector.

En el caso de la demanda, los analistas destcan la mejora en el acceso a la financiación, el ajuste del precio de las viviendas y un incremento gradual en el número de personas empleadas.

¿Y si apostamos a Socimis?

Otra alternativa que tienen los inversores para acceder a este mercado serían las Socimis, que en los últimos meses han recurrido a ampliaciones de capital y emisiones de bonos para financiarse en el mercado. Hispania, Merlin, Axia, Lar y Uro Propierty son solo algunos ejemplos de estos movimientos. Pero cuidado. Desde Bankinter recuerdan que "en algunos casos no se conoce por completo su cartera de activos, lo que resta visibilidad acerca de su capacidad de generación de ingresos y su potencial de revalorización".

En este sentido, recomiendan a aquellos que quieran acercarse al sector apostar por Merlin Properties, debido a la consistencia de sus ingresos por alquileres y rentabilidad aportada por la cartera de oficinas de BBVA, además de la diversificación de su cartera de activos entre los segmentos de oficinas, comercial y logístico. También destacan su ventaja por capitalización bursátil, la mayor del sector, y un elevado free-float, que proporciona mayor liquidez al inversor.

En un reciente foro organizado por Morningstar en Madrid, los gestores presentes mostraron ciertas dudas sobre las nuevas compañías del sector que han decidido buscar financiación a través de una salida a Bolsa. "Se están produciendo a precios demasiado caros con primas sobre el valor neto de los activos elevadas", explicaban los expertos.

Aún así, nadie puede negar la mejora en la evolución bursátil de este segmento del mercado, después de un 2014 en el que había más diferencia en el comportamiento de estas compañías. De hecho, todas cotizan en positivo desde sus respectivos debuts, desde la subida del 4% que acumula Lar España desde su estreno el 4 de marzo de 2014, hasta el 29% de Hispania, pasando por el 18% de Merlin, el 19% de Axia o el 3,05% que acumula Uro Property desde su debut el pasado 12 de marzo.

Inversión directa y fondos

A pesar del buen comportamiento en Bolsa, Bankinter insiste en que a la espera de que las compañías cotizadas completen su proceso de reestructuración y las Socimis ofrezcan mayor visibilidad acerca de su cartera de activos y generación de ingresos, la mejor alternativa continúa siendo la inversión directa en activos inmobiliarios localizados en ubicaciones "prime" de las grandes ciudades, con un horizonte de inversión mínimo de 3 a 5 años.

En un reciente informe de estrategia, los analistas de Andbank señalaba otro aspecto que evidencia la mejor sintonía entre el inversor y el sector inmobiliario. "MSCI y S&P van a cambiar la composición de sus índices de 10 a 11 industrias, separando Inmobiliario del grupo Servicios Financieros", explican. Toda una evidencia de la renovada importancia de esta clase de activos que sirven para descorrelacionar la composición de una cartera.

Dentro del private equity, desde la entidad apuestan por el vehículo AKM Real State. El objetivo de esta sociedad es comprar edificios residenciales infravalorados por el mercado, ponerlos en valor y venderlos por partes hasta maximizar su beneficio. "El plan de negocio se ha realizado de manera conservadora, no contemplando subidas en el mercado inmobiliario", recuerdan desde Andbank. En 2013, la entidad coordinó la constitución del AKM I, invertido actualmente al 92%. "En este momento ya se están realizando y se está planeando la primera distribución de capital a accionistas", recuerdan.

Respecto al sector de fondos, desde Andbank señalan el Real Estate Europe Dividen de Petercam. Este producto lleva a cabo una gestión activa de la cartera, con el objetivo de mantener su exposición al sector inmobiliario europeo que genere un rendimiento más alto que la media del mercado. "Dado la especial casuística de este tipo de sector, este tipo de activo solamente es apto para clientes con un horizonte temporal superior a 5 años", explican desde la entidad andorrana.

Además de este producto de Petercam, y con la misma recomendación de mantener un objetivo a largo plazo, los expertos apuntan al Fidelity Global Property, "un fondo con sesgo global que invierte al menos el 70% en títulos del sector inmobiliario y cuya filosofía de inversión se centra en la búsqueda de valores con atractivas valoraciones fundamentales".
 

hemeroteca