Los altos precios de compra han tocado un techo que asfixia el margen de rentabilidad, alejando del mercado a quienes adquirían inmuebles para alquilar o hacer «flipping». José María Alfaro, presidente de la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI), advierte de que la demanda sencillamente ya no da más de sí.
Este escenario supone un cambio de guion radical frente a los últimos años, cuando el capital inversor sostenía el sector comprando a tocateja. Según el Colegio de Registradores, las adquisiciones sin hipoteca cayeron de rozar el 40% en 2023 a representar apenas un 23% en el segundo trimestre de este año.
El efecto cascada entre los ahorradores
La pérdida del apetito impacta en todos los niveles, especialmente tras confirmarse que las hipotecas para segunda vivienda cayeron del 56,2% al 33,7%, según la asociación Asufin. El pequeño inversor, que antes lograba un 15% de margen limpio reformando pisos de 100.000 euros, ahora frena en seco.
Por su parte, los perfiles medianos pivotan hacia alternativas complejas como adquirir inmuebles ocupados para asumir el proceso judicial y exprimir un margen mayor. Los grandes tenedores, en cambio, optan por retener su capital asumiendo que el mercado inmobiliario en España ya ha tocado techo.
Caída libre en el mercado del alquiler
El arrendamiento tampoco ofrece el refugio seguro de antaño debido al agotamiento de precios y la inseguridad jurídica. La rentabilidad bruta del alquiler ha caído hasta un 5,7%, lo que supone un punto menos que hace cinco años, de acuerdo con los últimos registros del portal Fotocasa.
Enric Jiménez, CEO de Property Buyers by Somrie, reconoce el miedo a las barreras administrativas, aunque defiende que el interés patrimonialista de los ahorradores sigue vivo. El reto actual es encontrar buenas oportunidades en un entorno donde las tasas de interés penalizan las decisiones de compra.
La periferia y el norte como salvavidas
Ferran Font, director de estudios de Pisos.com, señala que ciudades como Madrid (5,48%), Málaga (4,69%) o San Sebastián (3,86%) pierden atractivo por sus altos precios de entrada. En su lugar, el interés se traslada a plazas como Tarragona, Sevilla, Huesca o Murcia, que logran superar el 7% de retorno.
Esta compresión de los márgenes está provocando una auténtica «mancha de aceite» hacia zonas periféricas nutridas por grandes proyectos logísticos. El capital huye de focos saturados, llevando a muchos inversores de Baleares o Madrid a reubicarse en Asturias o Cantabria, donde duplican su poder adquisitivo.
