Quien alquila una vivienda en España entrega al fisco el 44% de los rendimientos obtenidos por el arrendamiento. La media de la Unión Europea se sitúa en el 31% y la del conjunto de la OCDE, en el 32%. La brecha alcanza así 13 puntos con los socios comunitarios y 12 puntos con el resto de economías avanzadas.
Los datos proceden de la OCDE y los recoge un informe sobre fiscalidad de la vivienda del Instituto de Estudios Económicos (IEE). «En el contexto internacional, el régimen fiscal español sobre viviendas en alquiler es relativamente exigente, lo que podría tener implicaciones en la oferta de vivienda en el mercado de arrendamiento», sostiene el documento.
El cálculo parte del valor actual neto de la corriente de rendimientos y costes —impuestos incluidos— de una inversión en inmuebles residenciales, e incorpora la tasa efectiva marginal aplicable a un contribuyente de salario medio. Las cifras corresponden al ejercicio 2022. El propio informe apunta que la carga real es hoy mayor por el efecto de la inflación, al no haberse deflactado el IRPF.
Qué puede deducir el arrendador
El gravamen de estas rentas se articula a través del IRPF, dentro del rendimiento de capital inmobiliario. El propietario resta los gastos deducibles de los ingresos y, si el inmueble se destina a vivienda permanente, aplica una reducción del 60%.
Desde 2024 esa reducción depende de la zona y del tipo de inquilino. En zonas tensionadas puede llegar al 90% cuando el contrato es nuevo y la renta baja más de un 5%. El alquiler vacacional no disfruta de reducción alguna. Entre los gastos deducibles figuran la financiación, la reparación y conservación —hasta el límite de los ingresos—, el IBI, los seguros, la defensa jurídica y las amortizaciones.
La Agencia Tributaria pide a los arrendadores que calculen con precisión los rendimientos y revisen qué gastos resultan deducibles. La AIReF viene proponiendo reformular las deducciones para favorecer a los colectivos vulnerables y atender a las particularidades de las áreas metropolitanas.
Socimis e IVA
El informe identifica como punto débil «la falta de flexibilidad en la distribución de beneficios». Las Socimi deben repartir el 80% de sus rentas de alquiler y el 100% de los dividendos recibidos, «lo que reduce significativamente su capacidad de reinversión». Luxemburgo y Lituania no fijan obligación alguna de reparto y Grecia la limita al 50% de los ingresos operativos.
El arrendamiento de vivienda está exento de IVA. Quien adquiere una vivienda nueva para alquilarla «no podrá deducir el IVA soportado en la adquisición, lo que incrementa el coste del inmueble», advierten los autores.
El documento cierra con dos recomendaciones: incentivos fiscales a la inversión en alquiler que aligeren la carga del arrendador y el traslado de estas rentas a la base del ahorro del IRPF, en lugar de la base general, para equipararlas con otros instrumentos de ahorro.
